Dialog o inwestycji

 

Między 15 czerwca a 23 września 2022 r. prowadziliśmy dialog o inwestycji. Informowaliśmy mieszkańców o planach złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia tego terenu na budowę budynku mieszkalnego. Przedstawiliśmy koncepcję, by wspólnie z mieszkańcami zastanowić się nad charakterem i konsekwencjami wprowadzenia nowej funkcji w tym miejscu.

Raport z dialogu

Pobierz raport z dialogu o inwestycji

W wyniku dialogu, zdecydowaliśmy się na istotne zmiany w projekcie, aby lepiej wpisać się w potrzeby lokalnej społeczności. Zmiany dotyczą wielkości i umiejscowienia przedszkola, zakresu interwencji w teren zielony, ochrony istniejących drzew i układu drogowego. Dokładny zakres inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących, w formie w jakiej będą proponowane Radzie Warszawy, jest jeszcze poddawany analizom i konsultacjom.

Tu znajdziesz odpowiedzi na często zadawane pytania

Ile mieszkań znajdzie się w nowym budynku?

Zaprojektowany budynek będzie miał około 11 000 mkw. powierzchni użytkowej. Zakładamy, że znajdzie się w nim około 200 mieszkań. Ostateczna decyzja o tym, ile mieszkań powstanie zapadnie na etapie prac nad projektem budowalnym.

Ile miejsc parkingowych znajdzie się w nowym budynku?

Wymagany współczynnik miejsc parkingowych dla tego budynku wynosi jedno miejsce na jedno mieszkanie. To oznacza, że w inwestycji powstanie około 200 miejsc parkingowych zlokalizowanych w podziemnym garażu oraz 8 naziemnych, w tym dwa do ładowania samochodów elektrycznych.

Jakie są różnice między ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a proponowanym projektem?

Proponowana inwestycja, zgodnie z samym założeniem specustawy mieszkaniowej, będzie się różniła funkcją główną: jako dominującą funkcję proponujemy mieszkania zamiast usług. Usługi będą funkcją uzupełniającą w parterze, a usługa oświatowa, czyli publiczne przedszkole – będzie znajdowało się w sąsiednim budynku.

Druga różnica względem obecnego planu dotyczy wysokości: część powierzchni dachu budynku mieszkalnego znajdzie się na wysokości 20 m, zamiast przewidywanych przez plan 18 m.

Projekt nie wykorzystuje w maksymalnym stopniu pozostałych parametrów, ustalonych przez plan miejscowy. Powierzchnia zabudowy wyniesie około 32% działki, mimo że plan pozwala na zabudowę nawet 50%. Około 28% terenu zostanie przeznaczone na powierzchnię biologicznie czynną, podczas gdy plan określa ten współczynnik na min. 20%.

Czemu służy dialog o inwestycji? Jaka jest rola mieszkańców i ich przedstawicieli w tym dialogu?

Dialog o inwestycji prowadzony był w celu poinformowania szerokiej opinii publicznej o planowanym złożeniu wniosku i przedstawieniu koncepcji inwestycji, a także rozmowy na jej temat. Dialog z mieszkańcami możliwy jest po uzyskaniu pozytywnej opinii o koncepcji ze strony Biura Architektury i Planowania Przestrzennego i Biurem Edukacji m. st. Warszawy. W efekcie dialogu inwestor może wprowadzić zmiany w koncepcji.

Dialog o inwestycji to jeden z etapów, gdzie głos mieszkańców i ich przedstawicieli ma istotne znaczenie. Po zakończeniu dialogu, zaktualizowana koncepcja zostaje opisana we wniosku o lokalizację inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszącej, który inwestor składa do rady miasta, za pośrednictwem prezydenta miasta. Następnie, każdy mieszkaniec może wnieść swoje uwagi do wniosku we wskazanym terminie, a ostateczną decyzję podejmują uchwałą radni m. st. Warszawy.

Założenia procedury dialogu zostały opisane w „Instrukcji Prezydenta m.st. Warszawy dotyczącej zasad prowadzenia dialogu o inwestycjach wnioskowanych na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących”. W ramach tej procedury przedstawiliśmy mieszkańcom koncepcję planowanej zabudowy, funkcji publicznych i społecznych terenów zieleni oraz podjęliśmy dialog na temat zaproponowanych rozwiązań.

Jakie zmiany w projekcie nastąpiły w wyniku dialogu o inwestycji?

Na trzech spotkaniach z mieszkańcami i interesariuszami – w lipcu, sierpniu i wrześniu 2022 r. - usłyszeliśmy szereg uwag i postulatów mieszkańców oraz radnych dzielnicy. W rezultacie dialogu o planowanej inwestycji powiększyliśmy przedszkole i przenieśliśmy je do osobnego budynku, zrezygnowaliśmy z punktowego budynku mieszkalnego (na jego miejscu ma powstać przedszkole) i pięciokrotnie zwiększyliśmy obszar planowanego zagospodarowania parku linearnego.

W koncepcji wyjściowej, którą poddaliśmy pod dyskusję, przedszkole miało dostać lokal w przyziemiu budynku mieszkaniowego dla około 50 dzieci. W wyniku dialogu, będzie zbudowane z myślą o ok. 100 dzieciach w miejscu mniejszego, punktowego budynku mieszkaniowego z pierwszej wersji projektu. Będzie to odrębny budynek z własnym terenem zielonym i placem zabaw, z którego będzie łatwo przejść do przedszkola w budynku przy ul. Anny German. Zgodnie z intencjami władz dzielnicy, nowe przedszkole będzie oddziałem istniejącego przedszkola.

Również w wyniku dialogu zdecydowaliśmy się na powiększenie powierzchni ogólnodostępnego terenu zielonego, który proponujemy zagospodarować. Pierwotnie proponowaliśmy zagospodarowanie ok. 1 200 mkw. bezpośrednio przylegających do naszego projektu, teraz zakładamy rewitalizację i doposażenie całego terenu zielonego biegnącego wzdłuż dawnej bocznicy kolejowej, od skrzyżowania ul. Przasnyskiej i Krasińskiego do ul. Anny German w okolicy szkoły. Łącznie to ponad 6 000 mkw. powierzchni. . Kształt i funkcjonalność tego terenu powstały w ramach współpracy z Katarzyną Łowicką, lokalną aktywistką, architektką krajobrazu i urbanistką. Kształt planowanego zagospodarowania terenu jest wynikiem warsztatów z mieszkańcami, przeprowadzonych we wrześniu 2022 r.

Jakie korzyści dla lokalnej społeczności oferuje inwestor planowanej inwestycji?

Zrealizowanie inwestycji mieszkaniowej na tym terenie w trybie specustawy pozwoli na wykonanie kilku znaczących inwestycji towarzyszących na koszt inwestora, które będą służyły lokalnej społeczności. Są to m.in. budowa i przekazanie miastu budynku publicznego przedszkola dla 100 dzieci wraz z dedykowanym placem zabaw i terenem zielonym, dodatkowy ogólnodostępny plac zabaw, siłownia plenerowa (np. do kalisteniki) czy rewitalizacja ponad 6 000 mkw. parku linearnego wzdłuż dawnej bocznicy kolejowej.

Procedura dialogu umożliwia wspólne z mieszkańcami wypracowanie koncepcji, której realizacja sprawi, że inwestycja właściwie wpisze się w przestrzeń dzielnicy i służyć będzie zarówno nowym, jak i dotychczasowym mieszkańcom.

Jakie będą zasady funkcjonowania przedszkola w planowanym budynku?

Będzie to przedszkole publiczne składające się z trzech sal dydaktycznych oraz sali do rytmiki. Będzie z niego mogło korzystać około 100 dzieci. Lokal przeznaczony na przedszkole będzie miał około 536 mkw. powierzchni użytkowej. Zostanie przekazany miastu umową darowizny (wraz z udziałem w gruncie). Do przedszkola przynależał będzie (do wyłącznego korzystania) również jeden z dwóch placów zabaw oraz ogródek.

Zgodnie z intencją władz dzielnicy, przedszkole będzie oddziałem sąsiedniego publicznego przedszkola nr 446, które mieści się w budynku szkoły, przy ul. Anny German. Dzięki przeniesieniu części grup przedszkolnych do nowej lokalizacji, w budynku szkoły zwolnią się sale, które będzie można przeznaczyć na potrzeby uczniów.

Z czego wynika zaproponowana wielkość przedszkola?

Wielkość proponowanego przedszkola jest ponad dwa razy większa niż wymagania określone w zapisach specustawy, Lokalnych Standardach Urbanistycznych uchwalonych przez Radę m.st. Warszawy oraz instrukcji Prezydenta m. st. Warszawy dotyczącej negocjacji z inwestorami prywatnymi dotyczących spełnienia standardu edukacyjnego.

Liczba uczniów, a co za tym idzie wielkość przedszkola, wg tych dokumentów jest określona jako 10% maksymalnej liczby mieszkańców w proponowanym projekcie. Ustawa mówi o tym, że na każdego mieszkańca przypada 28 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania, więc w przypadku proponowanej inwestycji pierwotnie było to maksymalnie 44 uczniów (12 200 mkw. / 28 * 10%). (Do wyliczeń bierze się maksymalną powierzchnię zabudowy – proponowany przez nas projekt będzie nieco mniejszy i będzie miał 11 000 mkw.) To oznacza, że Echo Investment według wymienionych przepisów powinno zapewnić miejsca dla 44 dzieci, a proponuje dla około 100.

Czy Echo Investment jest właścicielem działki przy ul. Przasnyskiej 6B?

Nie, Echo Investment ma podpisaną przedwstępną warunkową umowę zakupu prawa własności do tego terenu.

Jaki jest planowany zakres zaangażowania inwestora w poprawę jakości terenów zieleni – park linearny?

Obecnie zagospodarowanie zrealizowane w ramach budżetu obywatelskiego dla „Zieleńca Linearnego śladem dawnej bocznicy kolejowej” jest zaniedbane. Miejscowo brakuje w nim drzew i roślin oraz mebli miejskich. Elementy mebli, które się tam znajdują, również wymagają napraw lub wymiany. Proponujemy nasadzenia dodatkowych drzew i krzewów, stworzenie nowych miejsc rekreacji, wytyczenie ścieżek (nieutwardzonych – nie chcemy betonować tej przestrzeni).

Autorką planu zagospodarowania tego terenu jest architektka i żoliborska działaczka Katarzyna Łowicka, która od wielu lat walczy o zachowanie tego terenu pod zieleń oraz o jego atrakcyjne zagospodarowanie. Plan zagospodarowania przestrzennego zabezpiecza ten teren jako miejsce zielone, ale prowizoryczne urządzenia zbudowane tu kilka lat temu z budżetu obywatelskiego, ulegają degradacji i są systematycznie usuwane. Miasto nie ma pieniędzy na zagospodarowanie tego terenu. Realną szansę na to daje jednak nasza propozycja.

Jaka będzie ingerencja inwestora w istniejącą zieleń na terenie samej inwestycji?

Obecnie na terenie planowanej inwestycji przy Przasnyskiej 6B znajduje się jedynie ok. 300 mkw. zieleni: większość działki zajmuje budynek magazynowo-biurowy oraz parking. W proponowanym projekcie, zieleni będzie dziesięć razy więcej: w granicach działki zaprojektowano 4463 mkw. powierzchni zielonej, z czego ponad 1500 mkw. na gruncie rodzimym. Powierzchnia ta obejmuje półprywatną przestrzeń zielonego dziedzińca. Dodatkowo, poza terenem inwestycji (w ramach inwestycji towarzyszącej) proponujemy rewitalizację ponad 6000 mkw. linearnego parku wzdłuż dawnej bocznicy kolejowej.

Na granicy działki ze szkołą znajduje się też kilkanaście drzew (topole i klony), z których zdecydowana większość została w 2019 roku zaklasyfikowana przez dendrologa jako drzewa do usunięcia z powodu złego stanu zdrowia i zagrożenia bezpieczeństwu. Zgodnie z ustaleniami w czasie dialogu o inwestycji, w 2022 roku powtórzyliśmy badania z dendrolożką z Polskiego Towarzystwa Dendrologicznego. Z uwagi na słabe rokowanie na przeżycie z powodu wad i uszkodzeń pnia, znaczną deformację lub zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, po ponownym badaniu zakwalifikowane do usunięcia zostało 7 drzew (3 klony i 4 topole). W wyniku modyfikacji naszego projektu, poza drzewami do usunięcia ze względu na stan zdrowia, nie ma potrzeby usuwania żadnego innego drzewa z powodu kolizji z inwestycją bądź infrastrukturą.

Na granicy działki ze szkołą znajduje się też kilkanaście drzew (topole i klony), z których zdecydowana większość została w 2019 roku zaklasyfikowana przez dendrologa jako drzewa do usunięcia z powodu złego stanu zdrowia i zagrożenia bezpieczeństwu. Zgodnie z ustaleniami w czasie dialogu o inwestycji, w 2022 roku powtórzyliśmy badania z dendrolożką z Polskiego Towarzystwa Dendrologicznego. Z uwagi na słabe rokowanie na przeżycie z powodu wad i uszkodzeń pnia, znaczną deformację lub zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, po ponownym badaniu zakwalifikowane do usunięcia zostało 7 drzew (3 klony i 4 topole). W wyniku modyfikacji naszego projektu, poza drzewami do usunięcia ze względu na stan zdrowia, nie ma potrzeby usuwania żadnego innego drzewa z powodu kolizji z inwestycją bądź infrastrukturą.

Co roku analizujemy to zagadnienie ze specjalistami - dendrologami. Z kompleksowej waloryzacji drzew wyciętych i nasadzonych przez Echo Investment w 2021 roku wynika, że skumulowana wartość przyrodniczo-krajobrazowa drzew nasadzonych na wszystkich inwestycjach była sześciokrotnie większa niż wartość drzew wyciętych. Przy ocenie każdego drzewa wzięto pod uwagę takie kryteria, jak wiek, gatunek, stan zdrowotny, przydatność rekreacyjna czy położenie w systemie przyrodniczym miasta. Liczba nasadzonych drzew była w 2021 roku 2,7 razy większa niż liczba drzew wyciętych: 544 wobec 201.

Jak będzie odbywała się obsługa komunikacyjna budynku dla samochodów? Gdzie znajdzie się wyjazd z inwestycji?

Wjazd i wyjazd z terenu inwestycji będzie zlokalizowany dokładnie w miejscu istniejącego zjazdu do budynku magazynowo-biurowego, czyli od strony ul. Przasnyskiej.

Nie zakładamy możliwości poruszania się samochodami po terenie inwestycji: ruch samochodowy znajdzie się w garażu podziemnym. Wjazd do garażu podziemnego został zaplanowany przed placem miejskim, tak, aby samochody wjeżdżające od ul. Przasnyskiej jak najszybciej zjeżdżały do części podziemnej i nie stanowiły zagrożenia dla ruchu pieszego na placu miejskim oraz w sąsiedztwie planowanego budynku.

Jak duży będzie planowany przez Państwa ogólnodostępny plac zabaw?

Projekt i program placu zabaw, a tym samym jego powierzchnia, będzie dopiero zaproponowana na kolejnych etapach realizacji tej inwestycji.

Gdzie znajdzie się wjazd na plac budowy?

Wjazd na plac budowy będzie możliwy tylko istniejącym zjazdem z ul. Przasnyskiej. Dziś jest za wcześnie trudno określić datę rozpoczęcia budowy.

Jak zmieni się przepustowość skrzyżowania ul. Przasnyskiej z ul. Krasińskiego oraz dalej Krasińskiego z Broniewskiego i Anny German?

Tak jak deklarowaliśmy na spotkaniach, zleciliśmy analizę ruchu wyspecjalizowanemu podmiotowi. Pomiary ruchu drogowego zostały wykonane na 12 skrzyżowaniach, wskazanych nam przez Biuro Zarządzania Ruchu Drogowego. Były wykonywane zgodnie z zasadami, tj. we wtorki i środy (w tygodniach niezakłóconych przez dni wolne czy bliskość świąt) w godzinach 7:00-9:00 i 15:00-17:00. Analiza dotyczyła dwóch możliwych wariantów wykorzystania działki przy ul. Przasnyskiej 6B: mieszkaniowo-usługowego oraz biurowego. Badanie zakładało, że skrzyżowanie ul. Przasnyskiej i Krasińskiego będzie rondem (inwestycja planowana przez miasto). Jakie są wnioski z badania?

  • 1. Planowana inwestycja, niezależnie od wariantu, nie będzie znacząco oddziaływała na układ uliczny i nie będzie miała wpływu na warunki ruchu na głównych skrzyżowaniach w analizowanym obszarze.
  • 2. Inwestycja o funkcji mieszkaniowo-usługowej będzie generowała mniejszy ruch od wariantu z funkcją biurową.

Przed realizacją inwestycji uzgodnimy stałą organizację ruchu z Biurem Zarządzania Ruchu Drogowego Urzędu m.st. Warszawy.

Na jakiej podstawie kalkulowana jest liczba mieszkańców planowanego budynku?

Liczba mieszkańców w proponowanym budynku jest kalkulowana na podstawie specustawy mieszkaniowej. Określa ona, że na każdego mieszkańca przypada 28 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. Przypomnijmy, że powierzchnia planowanego budynku to 11 000 mkw., więc według tego przelicznika: 11 000 mkw. / 28 = 393 mieszkańców.

Czy inwestycja przeznaczona jest pod instytucjonalny najem mieszkań (PRS)?

Nie, inwestycja jest przeznaczona do sprzedaży indywidualnym klientom.